一、地點:
大部分的人都是從合理的距離範圍開始找起
因此認清你地點是否吸引人是非常重要的
以下幾個地方是參考指標:
1.學校:
一般學生對於距離很重視
除非是特別便宜
要不然你離學區太遠的話就很難招到學生房客
大開騎車10分鐘以上的距離(含紅綠燈)都是吸引力比較低的
更何況有一部分學生根本沒有機車呢
如果接近學校的話就恭喜你啦
準備規劃一些標準套房(大小適中，含廁所約4.5 ~ 5坪)
這些都是出租保證
因為這個大小租金都落在學生可接受範圍
例如本公司位於台南市東寧路西段的 迦南雅築
離成大光復校區不到1公里
雖然位置躲在巷子裡
但每年的出租率還是處於高檔
是標準的套房
2.工業區、科學園區:
這裡含有大量工作機會
當然也就附含一對住宿需求
落在此區的套房可以弄標準套房
也可以規劃幾間較寬敞的套房來出租
但是寬敞的套房務必給他最佳的採光和其他條件
不然反而會很難租出去喔
這裡要注意的是園區裡面的工廠性質
如果是勞力密集的重工業區
那麼外地來工作的機率就不高
相對市場就會小很多
3.生活機能好:
位於市區、生活機能好的地段也是值得投資
商辦大樓、百貨公司、醫院 都是一堆工作機會
而你生活機能就是會吸引眾多上班族前來租房
這部分的套房分配也是可以嘗試部分標準套房
部分較寬敞的套房
在此地段還可以考慮規劃7~8坪之大套房
讓上班族情侶可以分享租金一起住
其整體收益也會提高
(還是強調大套房要給他最佳採光和格局，不然很容易空房)
二、價錢:
以台南套房出租之價位為例
地點好的標準套房(4.5 ~ 5坪)價位為 4,500 ~ 5,000/月 左右
地點稍遠就會統一減個 500/月
房間較寬敞之單人套房(5.5~6.5坪)
可以租到6,200/月
前提是你房間採光、格局要好
再來就是給情侶住的雙人套房啦
其坪數給他 7~8坪 (價位可以拉到 8,000上下)
也許你會覺得奇怪
既然不管房間大小
每坪每月收益大概都是 1,000左右
那我幹麻還要分大小?
統一給他標準套房多塞依些房間不是很好嗎?
原因就留在下一點說明啦!!
三、房間內部:
1.採光與通風:
房間配置首重採光跟通風，採光不好你就是只能削價出租
因此當房間格局較小時，暗間(無採光)數量會變多
整體的租金就會拉低，連帶報酬率就會低於當初預估
因此當暗間房間很多時，我們寧願犧牲一點空間來配置天井
增加內部的採光與通方，至少不要有完全對內窗的情況發生
2.格局與隔音:
盡量避免梁柱太突出之房間
很多人也是會忌諱這種房間
有其他條件一樣之選擇他一定放棄你的
這在當初的規劃就非常重要
天花板可以一律採用輕鋼架處理之
把風水忌諱都化解掉
3.房間基本設施:
電視、冰箱、床、衣櫃、書桌椅、基本衛浴設備、網路孔(線)、熱水器、冷氣
另外窗戶外要有雨遮並作曬衣功能(可以節省很多曬衣空間)
這些東西都是標準配備啦
你總不能期望房客租你幾一年房子還要自己買這些大型家具吧?
4.廁所大小:
很多人為了要讓房間看起來大一點
因而把廁所規劃的超級微小
可能馬桶就在洗臉盆旁邊、洗臉盆就跟蓮蓬頭共用
這對於租屋價值可是會大打折扣的
基本上廁所至少要0.6坪以上(再低真的就不好了)
要舒適一點的就拉到0.9坪以上
但因為空間限制，有些房間還是必須妥協
5.房間位置:
一般來說，近機車停車和車道的房間太吵
近洗衣機、電梯的房間也會比較吵
頂樓房間要解決隔熱問題
太陽西賽的房間也會比較不受歡迎
四、整體環境:
1.機能設備:
電梯、洗衣機、烘衣機、飲水機、垃圾區、收信區、曬大型棉被之空間、停車場
這些都是現在台南套房出租大樓之基本配備了
你缺少這些就是處於不利的競爭點
2.安全加分區:
監視系統、門禁系統、消防系統、管理員進駐
都是與其他套房競爭的標準武器
如今也漸漸的快變成標準配備了
3.環境加分:
這部分的孤話會是新蓋套房出租大樓的重點
你必須思考到成期的競爭優勢
騰出一點空間做小小的設計
花費不高但是往後的效益卻非常高
例如:
美化後的接待大廳以及個小空間之造景(雖然不時用，但是整體環境品質會提升)
簡單會議廳(只需要幾張桌椅、一個投影機、一個螢幕，學生很受用)
書報區，在接待大廳旁放置書櫃，購買雜誌、報紙、二手書籍
這一部分就是很多想法可以思考了
總之就是要用一點空間及巧思
來換取日後長期的競爭優勢
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