台南套房出租建築設計543

       


     近日幫忙諮詢了一個案子，其圖面都已經畫好了，只等著招標發包，我們一看就知道這建築師是個大新手，套房規劃不好就算了，連一些實際施工概念都沒有，實在是替這業主捏了一把冷汗，這裡把我們幫其改過的地方列出來，希望不要再有這種冤大頭了，請參詳:

此地區地坪約45坪，建坪約276坪，棟建物5樓半，共規劃了27間套房!!

以下是我們更改的地方:


一、建築規劃相關:

a.建築內部隔間不用普遍的砌磚粉刷，導致隔間部分成本多了板模、鋼筋、鐵工、灌漿費用，而傳統粉刷只多一個砌磚費用與工資，這樣的規畫無疑是跟投資報酬率過不去啊!!

b.他們設計圖上，廁所的垂直管道與梁完全重疊，這完全無法依圖施工，是要將梁垂直洗洞嗎?

c.增建層之房間配置方式與下面樓層完全錯開，這方是讓水電工程幾乎無法連貫並施工，尤其是廁所管路，這不是添增大家麻煩嘛!

d.他們廁所不是用吊管設計(管路不跑天花板)，而是依傳統將管路埋在地板，我的天阿，他以為出租套房的房客都是溫柔婉約型的嗎?只要塞住他就要打掉地板維修，這可是大問題阿，況且地板因為埋管路而加高，讓使用上也極為不便，用吊管再加一個維修孔絕對是個好選擇!!

e.以為沒用吊管系統，所以就不用做天花板來遮掩，可以省很多錢吧，錯錯錯，雖然不用做天花板，但是其要梁的細緻粉刷費用+油漆費用，其花費大概只比輕鋼架天花板便宜一些些而已!!

f.其增建到六樓，但是水塔卻放置於五樓，你是要五、六樓的客人用"滴"澡的嗎?況且水塔數量(2頓 x 3個)也不夠這麼多人使用，這應該是基本中的基本吧!!

g.現有筏基完全用土回填，太浪費啦啦啦，其實這是非常好用的空間阿，裡面可以清水儲水池(完全解決水塔不夠之問題)，雨水儲水池(洗車、清掃最省水)，放置化糞池(也不用多花錢外加化糞池了)，這樣的配置連停水時都可以稱好幾天，很多前業主就針對這幾點對我們讚賞有加啊!!

h.採用5人份電梯配置??你在開玩笑嗎?有人要搬家怎麼辦?在日租套房可是每年都有人來來去去的阿，5人份電梯實在是太難使用了，電梯應該改為8人份普通電梯，而非5人份小電梯，不但好用很多，況且5人分屬於特製電梯，其成本與8人電梯差異不大，但使用功能差異很大!!

i.洗衣機每層都放，飲水機只放一樓?? 反了反了反了，這樣配置完全相反了，洗衣空間應該要集中管理(目前為每層樓一洗衣空間)，因為洗衣機如每層設置，會造成部分樓層閒置，部分樓層不敷使用之情況，難以管理，而且受洗衣機的噪音影響的房間太多了，每層都有幾間會受影響!!

然而洗衣機呢?應該改為每層樓各設置一台才是吧，每個人沒事都要喝個水、泡飲料、泡泡麵，你只放一樓怎麼會夠用，住戶裝水頻率這麼高，放置一樓不但使用不便，電梯使用頻率也大增，這樣公共電費也會增加很多捏，這部分如果一開始沒預算，也務必在每層樓預留飲水機管路(給水、排水、電源)!!

j.頂樓房間會比較熱已經是房客必考慮之條件，如果無隔熱裝置會嚴重影響頂樓出租價值，因此頂樓隔熱效果必須加強，像我們公司之宿舍均會做以下處理:

  1.屋頂採 OPP 3合一浪板 

  2.屋頂天花板採用雙層輕鋼架配置!!

  3.雙層輕鋼架中間採用隔熱棉填充!!

  4.屋頂裝置抽風設備(這部分視格局而定)!!

這樣處理下來，不敢說完全隔熱，但是效果真的好太多太多啦!!

k.消防絕對是套房出租的一個大重點阿，你消防設備不合格，根本就別想在學校刊登住房資訊，況且政府也會一直找你麻煩，因此我們是很注重消防設備的，＿建議的裝置如下:

   一、必做:

        1.裝置偵煙器及、簡易受信總機(配廣播器)!!

        2.緩降梯設置!!

        3.滅火器、逃生照明設設備!!

二、建議:

        法規規定樓高達6樓以上(含六樓)，配合特定樓層面積時，必須加裝室內消防設備 (含消防幫浦、緊急發電機)，這一套就不得了了，套設備成本30~50萬不等，因此建議先預留相關空間以及管路 (室內消防栓、幫浦、發電機)，日後有需要時才不會找不到地方放!

由此可知，套房出租的繪畫經營雖然看起來沒什麼，但是有經驗和沒經驗還是有極大的差距的，不要走冤枉路了!!