土地開發之現場探勘

想要邁出開發房地產的第一步
當然就要從我們最重要的材料....土地開始啦
所有的開發都是要從土地開始
因此這裡來介紹一下土地調查的基本知識喔

想要評估一個土地到底可不可行(先撇開地段與市場端不講)
主要需要先釐清幾個問題

     1.到底能不能開發?

     2.有沒有開發價值?

     3.好不好開發?

針對以上三個問題
主要是透過以下三個主要方法來調查

     一、.現地探勘!!

     二、地政調查!!

     三、法規初步調查!!

這篇讓我們先介紹現地探勘!!


一、.現地探勘:
顧名思義就是到現場看一看、拍拍照
但絕對不是這麼簡單
我們應該要針對三個問題還好好觀察一下

     1.到底能不能開發?
   
            a.先確認道路是否大於等於8米，
               如果小於8米，
               那就有機會遇到路權不清之土地
               如果路權不清，
               其建築線就無法界定
               當然就無法請照
               因此到現場時請先確定道路大小
               再反過來仔細核對地政作業!!

             b.土地上面是否有農作物
                如果有的話要確認其是否有三七五租約
                不然會有產權問題

             c.坡度大於15度之土地法規禁止開發

     2.有沒有開發價值?

      無開發價值如下:
            a.土地太小、形狀太狹長、基地腰部凹陷、
               鄰道路面缺角都會嚴重影響日後規劃，
               請三思!!

             b.土地屬於地震斷層帶
                請三思!!

             c.鄰房過於強勢(很重要，要去找隔壁談談)、
                鄰居為嚴重影房產價值之產業
                請三思!!
                 EX: 特種行業(酒家、舞廳、賭博、葬儀相關)
                        工廠(瓦斯行、資源回收、大型工廠、修車廠)
                        大型交通設備 (鐵軌、高架道路、隧道、地下道)
                        特殊建築(變電所、高壓電、電訊放射台)

               d.出入道路過小，且只有一條!!
                  請三思!!

                e.風水忌諱(各種的沖)

         有開發價值如下:
                a.生活機能(就學、就業、購物、交通、人文休閒)
       
                b.自然景觀!!

 


         3.好不好開發?


               a.土質鬆軟，附近有池塘、窪地，會增加基礎費用!!

               b.鄰房占用土地，會有一陣產權陣痛期!!

               c.土地被侵占利用，需要與原地主確認清楚!!

               e. 土地有坡度，會有額外處理費用!!

               f.鄰房破損老舊，必須特別注意!!