套房出租投報率計算方式

       

          套房出租的投資評估到底該如何進行呢?尤其你現在只有一塊地，蓋一棟是多少錢都不知道的時候，到底該如何了解這個建案到底划不划算呢?這裡提供一個簡單的公式，如下:


毛利率 =       
(一年租金預估營收+投幣式洗衣機營收  ) /   (建物造價 + 土地買價 + 價具設備  + 營運支出/年)

在台南學區其投報率特別高，通常可以到 10%，如果你是自有土地，毛利率更是飆到15% ~ 20%以上，這數據可是讓北部投資客眼紅紅啊，細部計算方式幫你列在下方，如果不想看的話，就直接找我們幫你評估吧，初步設計完全免費喔:

千代田資產股份有限公司 

Eric Yang 楊先生 (副工程師)

Mobile:        0982-201-723

E-mail:         soilwater0723@gmail.com

Tel:               03-6588804 (511)

Fax:              03-6586253

Address:     新竹縣竹北市高鐵七路65號7F-10

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一、確認出租價值:
確認出租價值，尋找一公里內的地區，看其是否有讓人眼睛一亮的地方，例如:
各大專院校、醫院、辦公大樓、工業區、百貨公司、科技園區(南科..等)、....等，有的話恭喜你，你成功一半了，如果沒有的話也沒關係，來看看生活機能，機能越好當然是越有利，至少上班族會買你的帳的!!

二、開始初步規劃:
做初步房間規劃，看看一樓能不能有店面，自己家的住宅要不要也在裡面，規模較大的話可以配置管理員室、管理員房間、接待大廳，另外停車空間、洗衣空間...等當然是不可少的，規劃滿意後就可以進行估價啦!!

三、營建成本評估:
這就交給專業的我們啦，新蓋的依情況每坪大概6~8萬(不含家具設備)，整修的我們會把明細都交給你哩，大概如下:

整修營建明細:

1.    總樓地板面積 = 2587.65平方公尺 =784.12坪

2.    新建結構面積 = 71.63 坪

3.    改建面積 =177.9 坪

4.    大整修面積 =207.18坪

5.    小整修面積 =225.17

6.    挑空     =38.16坪

7.    陽台     =37.44坪

8.    一樓拆除=59.86坪

9.    電梯     =1組

10. 樓梯     =7支

單位成本概算值:

       1.新建結構 =60,000/坪

       2.改建結構 =30,000/坪

       3.大整修結構 =15,000/坪

       4.小整修結構 =20,000/坪

       4.挑空結構 =8,000/坪

       5.陽台結構 =15,000/坪

       6.拆除 =5,000/坪

       7.電梯 =500000/座

       8.樓梯 =50000/支

11. 硬體營建成本 = 71.63坪x60,000/坪+177.9x30,000 +207.19x20,000 +225.17x15,000 +38.16x8,000/坪+37.44x15,000/坪+59.86x5,000/坪+500,000 +7支x50,000

 = 19,232,330

(以上數字純屬舉例，實際數字依個案而定)

四、設備成本:

(1)每戶傢俱電器成本

1.    電視：4,500

2.    冰箱：4,800

3.    冷氣：12,000

4.    電話：1,200

5.    熱水器：6,000

6.    床：2,500

7.    衣櫥：5,000

8.    書桌：5,000

9.    書架：1,500

10. OA椅：900

11. 垃圾桶：100

12. 曬衣鐵窗：10,700

13. 衛生紙盒：300

14. 置衣架：500

15. 蓮蓬頭組：2,000

16. 明鏡：600

17. 檯燈：1,500

18. 消防感應器：1,500

19. 刷卡晶片組：1,800

20. 電錶：4,500

合計  66,900 /每間套房

(以上數字純屬舉例，實際數字依個案而定)

五、營運資出:

1.    管理員薪資支出：25000/月 x 13月x 1位=325,000

2.    各戶電費支出：依各戶分錶由住戶額外支付。

3.    公共電費支出：15,000/月x 12月=180,000

4.    年度維修費用：4000/月x 12月=48,000

5.    電腦網路支出費用：280/月x12月x78=262,080

6.    第四台電視視訊支出：78戶x550/月x12月x 1/3 =171,600

7.    自來水支出：  6000/月x12月=72,000                   

                    合計：$1,058,680

(以上數字純屬舉例，實際數字依個案而定)

六、營收計算:

1.    單人套房 共：27間 x 單價：5,500元/月x 12月  =1,782,000

2.    雙人套房 共：51 間 x 單價：6,500元/月x12月  =3,978,000

3.洗衣機投幣 收入：每月預計5000/月 x 12月 = 60,000

合計：  $5,820,000

七、計算毛利率:

 最後就可以計算毛利率啦，也就是我們最初的公視


毛利率 =       
(一年租金預估營收+投幣式洗衣機營收  ) /   (建物造價 + 土地買價 + 價具設備  + 營運支出/年)

一般人家建議沒有6%不要投資，但規劃適當的話，毛利是可以翻倍的喔!!